不動産売却後の確定申告は必要なのかご存知ですか? 不動産売却確定申告の流れやポイントをご紹介

筆者システム担当

不動産を売却すると「確定申告」が必要になる場合があります。しかし、初めての方には手続きや必要書類、税金の計算方法など、わからないことが多いものです。本記事では、不動産売却時の確定申告について、基本から丁寧にご紹介します。

【目次】

・不動産売却後に確定申告が必要なケースとは
・不動産売却の確定申告の流れと必要書類
・不動産売却で発生する税金の種類と計算方法
・不動産売却の確定申告でよくある疑問Q&A
・まとめ

不動産売却後に確定申告が必要なケースとは

不動産を売却した際、「自分には確定申告が必要なのか？」と疑問に感じる方は多いです。確定申告が必要になるかどうかは、売却によって利益（譲渡所得）が発生したかどうかが大きなポイントとなります。ここでいう「譲渡所得」とは、不動産を売った金額から取得費や売却にかかった費用を差し引いた実際の利益のことです。たとえば、実家を相続して売却した場合や、長年住んだ自宅を手放した場合も、条件によっては確定申告が必要になります。

まず、確定申告が必要となる主なケースを整理しましょう。たとえば、売却した不動産がマイホームか投資用物件かによっても条件が異なります。売却により利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。一方、売却して損失が出た場合でも、一定の要件を満たせば損失の繰越控除など税制上の優遇措置を受けるために申告することができます。

次の表に、確定申告が必要となる主なケースをまとめました。これを参考に、ご自身がどのケースにあてはまるか確認してみましょう。

ケース	確定申告の必要性	ポイント
売却で利益（譲渡所得）が出た場合	必要	利益に対して譲渡所得税等が発生します
売却で損失が出た場合	場合によって必要	損失の繰越控除など税制優遇が受けられる可能性があります
マイホーム特例の適用を受けたい場合	必要	3,000万円特別控除などの適用には申告が必須です

また、売却した不動産の種類もポイントになります。住宅、土地、投資用マンション、事業用不動産など、どのタイプでも譲渡所得が発生する場合には基本的に確定申告が必要です。ただし、売却価格が取得費や売却にかかった費用を下回っている場合には、利益が出ていないので税金が発生しないこともあります。しかし、その場合でも損失の繰越控除を使うために申告するケースも多く見受けられます。

このように、不動産売却後の確定申告は「利益の有無」や「税制特例の利用」などによって必要性が決まります。少しでも不明点があれば、早めに専門家へ相談することで安心して手続きを進めることができます。売却前後でしっかりとご自身のケースを確認し、適切な対応を心掛けましょう。

不動産売却の確定申告の流れと必要書類

不動産を売却した後、確定申告が必要と判断された場合、どのような手続きを踏むべきか気になる方も多いのではないでしょうか。ここでは、不動産売却時の確定申告の流れと、事前に準備しておきたい書類について、ステップごとにわかりやすく解説します。

まず、確定申告の準備は「いつ」「何を」「どうやって」の3つのポイントを押さえることが大切です。以下の表で確定申告までの主な流れを整理しましたので、ご覧ください。

ステップ	やること	主な必要書類
1. 売却内容の整理	売却価格・取得費・諸経費などをまとめる	売買契約書、登記簿謄本、領収書
2. 譲渡所得の計算	売却益（譲渡所得）を計算する	取得時・売却時の契約書、仲介手数料の領収書
3. 確定申告書の作成・提出	税務署またはe-Taxで申告書を作成・提出する	確定申告書B、譲渡所得の内訳書、本人確認書類

まず最初のステップは、売却に関する情報をしっかり整理することです。売買契約書や登記簿謄本、取得時・売却時の諸費用の領収書など、手元に揃えておくべき書類は意外と多いもの。これらは譲渡所得の計算や税務署への提出時に必須となるため、なくさないように注意しましょう。

次に、売却益（譲渡所得）を正しく計算する作業です。取得費や仲介手数料、リフォーム費用など、経費として認められるものはしっかりと計上しておきましょう。計算に自信がない場合は、国税庁のホームページで公開されている「譲渡所得の計算シート」なども活用すると便利です。

最後に、確定申告書の作成と提出となります。申告書は税務署の窓口で作成・提出できるほか、自宅からインターネットを使ったe-Taxで申告する方法も選べます。本人確認書類やマイナンバー関連の書類も忘れずに用意してください。

必要書類の準備や申告の手順は一見複雑に感じるかもしれませんが、一つひとつ着実に進めていけば心配ありません。不動産売却を成功させるためにも、早めの準備をおすすめします。

不動産売却で発生する税金の種類と計算方法

不動産を売却すると、売却価格から購入時の価格や各種経費を差し引いた「譲渡所得」が発生します。この譲渡所得に対して、所得税や住民税といった税金が課せられるのが一般的です。ただし、税金の種類や計算方法は意外と複雑で、知らないまま手続きを進めてしまうと損をしてしまうケースも少なくありません。ここでは、不動産売却時に発生する主な税金とその計算方法、さらに使える特例や控除について、表も交えて分かりやすくお伝えします。
まず、売却時に発生する主な税金は以下の通りです。

税金の種類	課税される対象	主なポイント
譲渡所得税	不動産の売却で得た利益（譲渡所得）	所有期間で税率が変わる（5年以下は短期、5年超は長期）
住民税	譲渡所得に対する地方税	所得税と同様に所有期間で税率が変動
復興特別所得税	所得税額に一定割合を加算	東日本大震災の復興財源として課税

続いて、譲渡所得の計算方法についてです。譲渡所得は単純に「売却価格－購入価格」ではなく、購入時の諸経費や売却時にかかった仲介手数料、登記費用なども差し引くことができます。具体的には「譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋取得費＋譲渡費用）」という計算式になります。売却益が出た場合、その金額に対して上記の税金が課税される仕組みです。
また、マイホームを売却した場合には「3,000万円特別控除」や「所有期間10年以上の軽減税率」など、税負担を大きく減らせる特例も用意されています。これらの特例を活用できるかどうかで、納める税額は大きく変わるため、事前の確認が重要です。
不動産売却に伴う税金は種類も多く、計算ルールも細かいですが、きちんと理解し、特例や控除を上手に使うことで、無駄なく納税できるようになります。税額のシミュレーションや適用可能な特例の確認は、早めに行っておくことをおすすめします。

不動産売却の確定申告でよくある疑問Q&A

不動産を売却した際の確定申告について、多くの方が感じる「これってどうするの？」という疑問は少なくありません。ここでは、実際にお客様から寄せられる質問を中心に、わかりやすく解説します。初めて手続きをする方も、経験がある方も、ぜひ参考にしてください。

まずは、よくある疑問とそのポイントを表にまとめました。

質問内容	ポイント	対策・アドバイス
赤字（譲渡損失）の場合も申告が必要？	損失でも申告することで、他の所得と通算や繰越控除が可能。	損失の内容や要件を確認し、忘れずに申告しましょう。
手数料やリフォーム費用は経費になる？	売却に直接関係する費用は経費として計上可能。	領収書や契約書など証拠資料をしっかり保管しましょう。
複数年にまたがる売却はどう申告する？	売買契約成立の日が属する年分で申告。	契約日と引渡日の違いに注意し、確実に申告しましょう。

このほかにも、「自宅を売却した場合、特例は自動で適用されるの？」「住民税の申告も必要？」といった疑問も多くいただきます。自宅の売却では、3,000万円控除などの特例がありますが、これらは確定申告で自ら申請しなければ適用されません。また、所得税の確定申告を行えば、住民税も自動的に計算されますので、別途申告する必要は基本的にありません。

さらに、「どのタイミングで税理士に相談すべきか」と迷う方も多いです。申告書の作成が難しい場合や、複雑なケース（例えば相続による取得や複数の不動産売却など）は、専門家である税理士に相談するのがおすすめです。税理士に依頼することで、適切な控除の適用やミスの防止につながります。

確定申告は書類の準備や計算が煩雑になりがちですが、ポイントを押さえて対応すればスムーズに進めることができます。少しでも不安や疑問がある場合は、早めに専門家へ相談し、不明点を解消しておくことが大切です。